Zmiany w podatku od nieruchomości 2025:

W 2025 roku wprowadzone zostaną istotne zmiany w podatku od nieruchomości, które znacząco wpłyną na podatników, w tym przedsiębiorców. Nowe przepisy, które obejmują m. in. zmiany w definicjach budowli i budynku, mają na celu teoretycznie wyeliminowanie dotychczasowych wątpliwości, w istocie jednak skutkować będą wyższym podatkiem od nieruchomości od 2025 r.

Najistotniejsze ryzyka dla przedsiębiorców

Nieprecyzyjna definicja budynku

Zgodnie z zaproponowaną w art. 2 pkt 1 lit. a Projektu nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025 definicją budynku, będzie to „ obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego funkcję jest pojemność”.

Przewidziane w nowej definicji budynku wyłączenie jest nieprecyzyjne – nie wynika z niego jak podatnicy powinni opodatkować budynki magazynowe, w tym magazyny wysokiego składowania, których podstawowym parametrem technicznym jest zarówno kubatura, jak i powierzchnia użytkowa. W obiektach tych bardzo często magazynowe są materiały sypkie lub występujące w kawałkach (z wykorzystaniem wysokości całego budynku). Zapis może ponadto prowadzić do absurdów, w których piwnice budynków będą mogły być opodatkowane jako budowle.

Z całą pewnością, zaproponowane przez Ministerstwo Finansów i przyjęte przez Radę Ministrów odwołanie się do parametru technicznego, jakim jest pojemność przyczyni się do powstania licznych sporów organów podatkowych z podatnikami. Samo pojęcie „ pojemność” jest pojęciem nieostrym i brak jest odpowiedniej definicji legalnej, dlatego też byłoby definiowane zgodnie z powszechnym rozumieniem. Słownik Języka Polskiego wskazuje przy tym, że pojemność to „ wielkość wnętrza jakiegoś naczynia, zbiornika itp.” [1] Identycznie, „ kubatura”, która też może stanowić parametr techniczny obiektu jest definiowana jako „ pojemność zbiornika lub pomieszczenia wyrażona zwykle w metrach sześciennych” [2].

Dlatego też, należałoby doprecyzować definicję budynku, tak aby nie ulegało żadnym wątpliwościom, że m.in. budynki magazynowe będą opodatkowane jako budynki.

[1] Tak słownik języka polskiego PWN, zob. https://sjp.pwn.pl/sjp/pojemnosc;2503404.html
[2] Tak słownik języka polskiego PWN, zob. https://sjp.pwn.pl/sjp/kubatura;2476227.html

Budowle w budynkach

Całkowicie niezrozumiałe jest stanowisko prezentowane na wcześniejszym etapie procesu legislacyjnego przez Ministerstwo Finansów i odzwierciedlone w uzasadnieniu Projektu nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025, wskazujące na możliwość opodatkowania budowli wewnątrz budynków. Przede wszystkim, jest to sprzeczne z aktualną, powszechną i dominującą praktyką organów podatkowych i podatników. Również w orzecznictwie podkreśla się, że „ nie ma takiej regulacji prawnej , która uprawniałaby opodatkowanie odrębnie budynku i odrębnie znajdujących się w nim sieci technologicznych. Zauważenia wymaga, że według wcześniej przywołanych definicji budynek to nie tylko fundamenty, dach, przegrody budowlane wydzielające ten obiekt z przestrzeni, ale także znajdujące się nim instalacje i urządzenia techniczne.” (NSA w wyroku z dnia 26 lutego 2019 r., sygn. akt II FSK 692/17).

Zmiana koncepcji i wyraźne wskazanie w uzasadnieniu Projektu nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025 dotyczące możliwości opodatkowania obiektów wewnątrz budynków doprowadzi przede wszystkim do niepewności po stronie podatników i organów podatkowych, którzy będą mieć istotne problemy z określeniem, czy dany obiekt jest budowlą na gruncie nowych przepisów czy też nie.

Jednocześnie, może to skutkować drastycznym wzrostem ciężaru podatkowego po stronie przedsiębiorców, którzy na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, w praktyce nie opodatkowują w istocie żadnych urządzeń czy instalacji wewnątrz budynków, w tym instalacji technologicznych, produkcyjnych czy innych przemysłowych. W szczególności dotknęłoby to w istocie wszystkich przedsiębiorców produkcyjnych / przemysłowych i innych, którzy posiadają urządzenia techniczne takie jak m.in. transformatory zlokalizowane w pomieszczeniu stacji transformatorowej w budynku produkcyjnym czy galerii handlowej. 

Na wcześniejszym etapie procesu legislacyjnego Ministerstw Finansów samo wskazywało przy tym, że linie produkcyjne znajdujące się wewnątrz budynków nie podlegają opodatkowaniu. Takie stanowisko nie znalazło jednak odzwierciedlenia wprost w treści Projektu nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025.

Dlatego też, Projekt nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025 powinien wprost to adresować. Stąd, koniecznym jest, aby doprecyzować w definicji budynku, że jeden obiekt (budynek) stanowią wraz z nim instalacje i urządzenia – zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (w tym urządzenia i instalacje technologiczne, produkcyjne i inne przemysłowe).

Urządzenia budowlane

Projekt nowych przepisów o podatku od nieruchomości 2025, a w istocie nowa definicja budowli na potrzeby podatku od nieruchomości zakłada, że opodatkowaniu podlegać będą także urządzenia budowlane rozumiane jako „ przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a i b, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”.  

W tym zakresie, w Projekcie nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025 wprowadza się otwarty katalog urządzeń technicznych, które będą mogły być uznane za urządzenia budowlane, a w konsekwencji – budowle, jeżeli tylko będą związane z budynkiem czy innym obiektem. Jednocześnie, Projekt Nowelizacji zakładając „niezbędność” urządzeń technicznych do użytkowania budynku / obiektu, nie definiuje tego w żaden sposób. Takie rozwiązanie wprowadza ogromną niepewność po stronie podatników związaną z ustaleniem granic definicji urządzenia budowlanego i opodatkowanych budowli. W efekcie, potencjalnie każde urządzenie techniczne będzie mogło być uznane za urządzenie budowlane, czyli opodatkowaną budowlę, także te znajdujące się w budynkach.

Mogłoby to skutkować drastycznym wzrostem opodatkowania u przedsiębiorców, w szczególności w branży energetycznej, ale także w istocie wszystkich przedsiębiorców produkcyjnych / przemysłowych i innych, którzy posiadają urządzenia techniczne takie jak m.in. transformatory zlokalizowane w pomieszczeniu stacji transformatorowej w budynku produkcyjnym. Zapis może ponadto prowadzić do absurdów, w których windy w budynkach będą mogły być opodatkowane jako budowle. 

Tymczasem, na gruncie obecnych przepisów, urządzenia techniczne w budynkach nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Z kolei, zewnętrzne urządzenia techniczne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, za wyjątkiem fundamentów lub ich części budowlanych, na których są posadowione.

W Projekcie nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025 w powyższym zakresie zabrakło w przedmiotowym przepisie co najmniej wyraźnego doprecyzowania, zgodnie z którym opodatkowaniu mogłyby podlegać wyłącznie urządzenia budowlane znajdujące się na zewnątrz budynków. Doprecyzowanie byłoby spójne z aktualną linią orzeczniczą, zgodnie z którą „ urządzeniem budowlanym mogą być tylko takie urządzenia techniczne, które są związane z budynkiem i znajdują się na zewnątrz budynku . Za takim rozumieniem tego przepisu przemawia również wykładnia językowa. Wśród powołanych w tym przepisie przykładów urządzenia budowlanego wszystkie zlokalizowane są bowiem co do zasady na zewnątrz budynku .” (prawomocny Wyrok WSA w Warszawie z 27 czerwca 2019 r. o sygn. akt VIII SA/Wa 347/19). Podobnie w wyroku NSA z 4 sierpnia 2022 r., o sygn. akt III FSK 780/21 Sąd wskazał, na „ konieczność rozróżnienia instalacji znajdujących się wewnątrz budynku, a stanowiących jego część jako obiektu budowlanego, od przyłączy znajdujących się poza budynkiem stanowiących urządzenie budowlane i budowlę w rozumieniu podatkowym a także sieci technicznych znajdujących się poza budynkiem, które stanowią budowlę również w ujęciu podatkowym.”.

Dlatego też, koniecznym jest, aby: (1) usunąć z definicji urządzenia budowlanego „inne urządzenia techniczne” oraz (2) doprecyzować, że wyłącznie zewnętrzne urządzenia budowlane stanowią budowle opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Katalog budowli w Załączniku nr 4 do ustawy podatkowej

W zupełnie nowym katalogu budowli stanowiącym Załącznik nr 4 do ustawy zmienianej w art. 2 Projektu nowych przepisów podatku od nieruchomości 2025 wskazano w poz. 6, że budowlą może być „ obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność, inny niż wymieniony w poz. 4 i poz. 5”.

Wprowadzona została tym samym zupełnie nowa kategoria obiektów, która zdecydowanie rozszerzy zakres opodatkowania. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów opodatkowane są „zbiorniki”. Opodatkowanie dokładnie takiej samej kategorii obiektów (zbiorników) zakładała wcześniejsza wersja nowych przepisów. Tymczasem, zgodnie z Projektem Nowelizacji może to być każdy obiekt, niepełniący nawet funkcji magazynowej.

Na gruncie obecnych przepisów urządzenia, które nie pełnią wyłącznie funkcji magazynowej, ale w których to zachodzą m.in. procesy technologiczne – mogą być opodatkowane jako urządzenia techniczne, tj. wyłącznie od posiadanych części budowlanych. Tymczasem, zaproponowane w Projekcie Nowelizacji brzmienie Załącznika nr 4 może doprowadzić do objęcia opodatkowaniem tych obiektów w całości, tylko dlatego, że hipotetycznie mogą tam być gromadzone materiały sypkie lub w postaci ciekłej, a obiekt cechuje się posiadaniem pojemności (która raz jeszcze – jest pojęciem nieostrym). 

Dlatego, należałoby wskazać „zbiornik” w poz. 6 Załącznika nr 4.

Ponadto, skrajnie profiskalne będzie również objęcie podatkiem od nieruchomości jako budowli: obiektów kontenerowych trwale związanych z gruntem, wag samochodowych i wag kolejowych oraz przekryć namiotowych i powłok pneumatycznych, w sytuacji gdy na gruncie obecnych przepisów obiekty te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako budowle.

Dlatego, należałoby wykreślić ww. obiekty z poz. 10, 27 i 28 Załącznika nr 4.

Podsumowanie

Zmiany w podatku od nieruchomości na 2025 rok w ogromnym stopniu wpłyną przede wszystkim na przedsiębiorców. Nowe definicje budynków i budowli stanowią kluczowe aspekty, których uchwalenie koniecznie trzeba monitorować w nadchodzących tygodniach. I co najistotniejsze - należy już dzisiaj zadbać o zasoby wewnętrzne i wsparcie zewnętrzne w zakresie analizy majątku przedsiębiorstwa pod kątem zupełnie nowych przepisów podatku od nieruchomości od 2025 r.